近期，央行方面兩次發出有關存量房貸調整的表態，引發市場廣泛關注。
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8月1日，在2023年下半年工作會議上，央行提出“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。這是在央行貨幣政策司司長鄒瀾于7月14日提及的“支持和鼓勵”表述上的進一步明確，為市場一直討論的存量房貸利率“到底降不降”釋放了清晰的政策導向。
在趨勢明確下，未來如何在操作層面最終落實，已成為各家商業銀行積極思考的問題。目前，市場觀點較有共識，即預計存量個人住房貸款利率下調的實際落地過程不會一蹴而就，落地模式也有待探索，且充滿差異性。
房貸利率調整明朗化
“確實，這兩周有不少客戶打聽存量房貸利率下調或房貸置換的事情，但是我們一直沒有收到總行相關通知。”上海地區一家股份制銀行的客戶經理告訴證券時報記者，這些客戶在觀望是否真的有政策落地，考慮是提前還房貸還是變更房貸合同。
自2021年至2022年底、2023年初，房貸市場出現了“提前還貸潮”。今年年初，“等待時間長”“還房貸比貸款都難”成為不少提前還貸者的感嘆。與此同時，銀行的資產負債管理壓力陡增。從銀行角度看，原本十分看重的優質中長期貸款，正面臨提前到期的情形。隨之而來的，是調整存量房貸利率的呼聲，分貝也不斷加大。
多數市場觀點認為，企業貸款和住房貸款出現利率“倒掛”，提前還貸風潮下，存在經營貸違規流入房地產市場的風險。此外，與提前還貸行為相比，降低存量房貸利率能在一定程度上緩解銀行的息差壓力，減緩貸款流失和商業銀行資產負債表收縮的速度。
7月14日，在2023年上半年金融統計數據情況新聞發布會中，央行貨幣政策司司長鄒瀾提及，“支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更（房貸）合同約定（利率），或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”8月1日，在2023年下半年工作會議上，央行提出“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。
至此，從“支持和鼓勵”到“指導”，政策為方向明確定調。
有資深銀行業分析師告訴證券時報記者，“依法”的提法意味著嚴打利用經營貸、消費貸違規置換按揭的行為；“有序”意味著不會有統一政策，各家銀行各自把握降存量房貸利率的節奏。
銀行擔心“同業挖墻腳”
實際上，早在2009年，存量房貸利率的調整就出現過。
在當時房地產調控背景下，央行于2008年10月宣布將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的倍，不過該優惠舉措主要針對新增客戶。同時，央行在答記者問中提到金融機構應按原貸款合同約定條款，在綜合評估風險的基礎上，自主確定已發放商業性個人住房貸款尚未償還部分的利率水平。
此后，商業銀行在2009年初開始推出新的存量房貸利率優惠政策，當時不少存量貸款客戶便通過轉按揭的方式再度成為“新增客戶”，以享受七折利率優惠。
信達證券統計8家上市銀行個人貸款利率回歸的數據顯示，這些銀行存量個人住房貸款利率在2009年降幅達237BP（基點）。考慮房貸利率下限從八五折調整到七折，在當時的基準利率下相當于可以調降89BP，意味著當時可能超過50%的存量住房按揭貸款實現了重新定價。
值得提及的是，這也造成了當時跨行“轉按揭”爭奪存量客戶的現象較為突出。
對于此輪房貸利率的調整，東吳證券李勇團隊認為，如果此次大行依靠較低的存款成本下調存量房貸利率，則小行的優質住房貸款存在流失的風險；反之，如果小行因為凈息差優勢而下調存量房貸利率，大行跟隨下調將令凈息差承壓，均會出現因“貸款搬家”而引發的問題。
鑒于政策一旦實施將導致潛在的“貸款搬家”風險，李勇團隊認為政策轉為強制性的可能性較低。
“我們呼吁，別放開跨行轉按揭，這樣會加劇同業挖墻腳。”某大型股份行資負部的一名人士對證券時報記者直言。他的初步分析比較樂觀，央行的措辭沒有再提“置換”，意味著“轉按揭”這個誘發銀行間競爭的工具大概率不會重啟。
“當前的經濟環境與2009年存在較大的差異，房貸規模增速相對于2009年已明顯放緩，房貸占信貸存量的比重更大，存量房貸利率對于銀行凈息差的影響可能更大。”在當前因城施策的思路下，信達證券認為房貸利率的差異化特征更加明顯，房貸加權平均利率相對于LPR的偏離明顯低于2009年，較難出現類似于2009年那樣在滿足特定條件的情況下，統一將存量貸款利率降至七折的情況。同時，本輪存量房貸利率調整涉及的范圍可能明顯低于2009年，銀行根據客戶綜合資質進行調整的空間也將更大。
如何拯救收窄的息差？
降低房貸利率帶給商業銀行的直接打擊，是壓縮其利潤空間。德邦證券測算，在個人住房貸款平均期限為18年的基本假設基礎上，當前存量房貸年利息在2萬億元以上，假設存量房貸利率的調整目標點是5年LPR（基準）+10BP（加點），即%，存量房貸利率調整可能每年降低房貸利息超4000億元。
市場較為期待的是，政策層面或許可以出臺結構性貨幣政策工具、存款利率下調、定向降準等利好，以幫助商業銀行降低負債成本。
“房貸不良率較低屬于銀行的優質資產，優質資產利率較高本身不符合市場規律。對銀行來說，面對凈息差不斷收窄，目前處于低水平，降低房貸利率可能進一步壓降銀行利潤。”郵儲銀行研究員婁飛鵬認為，面對存量房貸利率調整可能對商業銀行經營帶來的影響，需要在央行指導的同時探索研究出臺結構性政策工具，對商業銀行提供支持。
在婁飛鵬看來，房貸不是銀行貸款的全部，更不是銀行資產的全部，降低房貸利率對銀行利潤的影響不能忽視但也有限。進而言之，如果降低房貸利率能夠切實刺激居民擴大消費和內需，推動經濟恢復向好，也有助于銀行擴大利潤來源。
此外，一名機構首席研究員告訴證券時報記者，央行可能會窗口指導銀行降低某些利率偏高的按揭，主要是針對2021年前后投放的而不是所有存量按揭，但目前很難猜測下降的范圍。
各家銀行具體將如何應對存量貸款利率下調的壓力？多家銀行對此已有提及，會在存量房貸利率調整的過程中，與客戶約定一段時期內不得提前還款，減少房貸提前還款行為，保持房貸規模穩定，以減緩存量房貸利率調整對息差的影響。
華東一位城商行業務人士告訴證券時報記者，提高其它行業或貸款產品的利息，以填補住房貸款利率下降帶來的損失，也是銀行內部可采取的“平衡術”。
招聯金融首席研究員董希淼對此表示，商業銀行可從資產負債兩端發力，并提高中間收入對營收的貢獻。具體看，一是進一步降低存款利率，優化負債結構，從負債端壓降成本；二是加大信貸投放，在風險可控的前提下提升高收益資產占比，進而提高資產端收益；三是大力發展財富管理等業務，提高非利息收入，增加多元化盈利來源。
（文章來源：證券時報網）
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