最近，廣州出臺舊改“12條”，鼓勵分片分期實施，利于加快舊改進程。
有政策的加持，很多區舊改已經開始搶跑。
但在這波“舊改東風”下， 增城似乎剎住了車，舊改進度進入冷靜期。
【資料圖】
多區舊改東風猛刮
增城沒能趕上“快班車”？
近日，廣州住建局出臺舊改新政，明確同意率破80%即可分序開拆，并開展相關工作。
這意味著，接下來廣州舊改政策愈加明朗，穩健開發是大勢所趨。
圖源：廣州市住房和城鄉建設局
關鍵是，政策還提出鼓勵銀行融資擔保，優化資金配置。
這將一定程度減輕合作企業資金壓力，對各方來說是個“雙贏”局面。
值此背景下，多區重點舊改項目狂奔了
比如，番禺舊改陸續有大動作，前有里仁洞舊改屢刷進展，后有沙溪舊改沖刺 7月實現同意率破80%。
日前，信基沙溪酒店用品城全面清租， 標志著沙溪舊改邁出關鍵一步。
海珠方面， 瀝滘村 相繼拆除4個舊改地塊，舉辦瀝滘片區教育建設啟動儀式，預計年內將全面完成簽約。
五鳳村 啟動首批房屋復核，為改造實施方案的編制工作和拆遷補償做準備； 康樂鷺江片區 將在今年完成綜合整治和安置區建設工作。
瀝滘村拆遷現場圖
而在黃埔區， 永崗社區舊村、文沖舊村 迎來重新招商，趁著東風迅速重啟。
可以看出來，海珠、番禺和黃埔等多區重點舊改都動起來，頗有19年的光景。
在這波舊改東風下，增城靜悄悄的，更傳出多家房企退出舊改合作，和中心區形成鮮明對比。
就在日前，新塘鎮 新街村舊改 被爆出 俊發集團退出舊改 的消息 ， 相關工作暫停。 （來源：增城區領導留言板）
不僅如此，據時代財經報道， 俊發集團、合匯集團此前已申請退出增城藍山村舊改。
目前停工狀態的還有 南坣村 ，由于前期拆建比超標，合作房企爆雷后，項目建設進度滯后，在2022年計劃名單中被標記為續建項目，首要解決資金問題。
增城航拍圖
事實上， 當前增城舊改真正進入“摘果子”階段的并不多。
新世界的塔崗村、大旺崗社和夏街村 、 合生操刀的翟洞村 、 大華的山田村 等優質舊改，進度頗為突出。
由 保利推進的中新村 ，則被納入2023年舊改名單，屬于“新開工項目”，在5月完成基礎數據調查成果補充公示，穩步推進中。
而其他多數選手普遍進度寥寥，比如 城豐村、新湯村 繼去年合作房企退出后，至今仍未有房企接手。
總的來說，近兩年增城舊改工作進度乏善可陳。
一來，2022年初調整新規，舊改廢除合作企業規定，開發商不得不提前進場孵化。
二來，無論是廣州發改委發布的2022-2023年城市更新重點建設名單中，還是網傳的舊改“做地名單”，增城入選的 重點舊改少之又少 。
這在一定程度會影響增城舊改進度，未來2-3年不少舊改或將面臨“相對停滯”狀態，只有少數優質舊改能穩步向前。
行情下行影響舊改降溫
加快利好兌現有望打破僵局
增城舊改降溫，究其原因有以下兩點：
1、增城一二手市場下行，土地流拍加速降溫。
從一手成交數據來看，增城5月網簽共1461套， 環比4月下跌19% ，對比4月少了近400套。
從二手數據來看，據貝殼指數，增城5月二手成交均價為1.4萬/平， 環比4月下跌2.3% ， 同比去年5月下跌10.6%。
圖源：貝殼指數
一二手市場下行，勢必房企拿地信心，樓市君統計了增城近6年的土拍情況。
從2018-2021年， 增城每年成交超20宗地塊。
至于2022年起，地塊成交數量已經不能用腰斬來形容， 僅成交3宗。
土拍市場的遇冷，更反映著各大房企對于增城市場的信心不足。
2、開發商經營壓力增大，謹慎接盤。
眾所周知，舊改是 高投入、長周期 的開發工作，對房企的資金實力要求很高。
在行情激烈的當下，許多企業資金流面臨挑戰，因此舊改停工、轉手新聞不斷，包括一些頭部房企：恒大、融創等。
近兩年房地產市場處在不停調整階段， 一手市場去化變緩，房企資金回款周期拉長。
因此，行業大背景也是增城舊改降速的原因之一。
盡管如此，從城市發展層面來看，增城城市更新工作卻是必要的，也是必然的。
從舊改數量來看，增城是廣州舊改一大主力， 數量位居全市第二 ，官方重視程度、對區域發展的重要性可想而知。
增城舊改對區域發展有重要意義，也體現官方重視程度和舊改的迫切性。
要扭轉增城全面降溫的局面，治理根本在于落實 城市規劃和經濟產業 的支撐。
以區域產業聯動帶動經濟發展，從而打破市場預期的僵局，隨著后續區域兌現落地，也能帶動信心恢復。
其實，增城政府在下一盤更大的棋，至少從去年就開始謀劃 廣州東部樞紐 的發展規劃，并把重點規劃落實到實處。
廣州東部樞紐中心規劃效果圖
把黃埔開發區和增城開發區合并，以東部樞紐之芯為核心，構建全新“城市空間”。
這樣一來，黃埔開發區尖端產業就能與東部樞紐片區 金融科技、汽車、電子信息科技 三大千億產業集群優勢互補。
因此，增城大體量的舊改，將為城市開發提供土地儲備，也將引進產業，騰籠換鳥，給予市場信心。
對于村民而言，舊改補償能改善生活質量，同時釋放購買力，推動市場的正向發展。
增城航拍圖
可以說，增城舊改需要多方力量共同推進，也相信在官方規劃引導下，多個舊改能重新踏上跑道。
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